Wohnen
Bernd Rohloff⎟ Vorsitzender des Architekturkreises Regensburg
Die Stadt Regensburg ist in den letzten Jahren ökonomisch und damit auch demographisch stark gewachsen. Das führte zu einer steigenden Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt und der Notwendigkeit, schnell neuen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Es werden mehr Wohnungen nachgefragt, als angeboten werden – dieser Nachfrageüberhang von etwa 1.500 Wohnungen hat sich über die letzten Jahre angesammelt und konnte trotz eines hohen Fertigstellungsniveaus noch nicht abgebaut werden. Auch wenn sich das Bevölkerungswachstum in Regensburg 2035 abmildern wird, sind nach derzeitigen Prognosen zwischen 1.100 und 1.500 Wohnungen pro Jahr notwendig, um die Nachfrage in den kommenden Jahren angemessen zu bedienen.
Anton Sedlmeier vom Amt für Stadtentwicklung weist darauf hin, dass die Vorlaufzeiten und Planungsphasen für neue Wohneinheiten relativ umfangreich sind – Baugenehmigungen seien hingegen nicht das Problem: über 7.000 Wohnungen, hauptsächlich im Stadtnorden und -süden, sind bereits in Planung. Auch das Bereitstellen öffentlich geförderter Wohnungen hat wieder einen höheren Stellenwert bekommen. Daher hat die Stadt begleitende Maßnahmen, wie das Programm „Wohnen in der Stadt“, das „Regensburger Modell Wohnungstausch“ oder eine intensivierte Zusammenarbeit mit umliegenden Gemeinden auf den Weg gebracht.
Die Bürger*innen wünschen sich jedoch bereits heute bezahlbaren Wohnraum bei gleichbleibender Lebensqualität. Um beides zu gewähren, verfolgt die Stadt einerseits die Strategie der Verdichtung, setzt aber ebenso auf die Errichtung neuer, großer Wohnquartiere. Diese müssen gut in die bisherige Struktur der Stadt integriert sein und ein öffentliches Angebot an Schulen, Kindergärten und beispielsweise Bibliotheken aufweisen. Gleichzeitig muss, neben architektonischen Ansprüchen, auch dem zunehmenden Trend zu Nachhaltigkeit und einer Integration neuer Quartiere in moderne Mobilitätskonzepte nachgekommen werden.
Durch schnelle, nicht nachhaltig geplante Baumaßnahmen leidet letztendlich die Lebensqualtität.
Die Stadt Regensburg steht hierbei vor einer großen Herausforderung, da das Preisniveau am Immobilienmarkt stark angestiegen ist und viele Bürger*innen mit Sorge auf die Mietpreisentwicklung der nächsten Jahre blicken. Vor allem die Kaufpreise für Immobilien sind seit 2011 enorm gestiegen. Im Vergleich dazu ist die Entwicklung der Mietpreise vergleichsweise günstig.
etwa 1.500 Wohnungen
werden benötigt, um der
Nachfrage gerecht zu
werden
etwa 7.000
Wohungen sind in
Planung
Integration neuer
Wohnquartiere mit
öffentlichem
Angebot
Forderungen / Perspektive
Stadtentwicklung muss auch im Kontext von Mobilität, lokalen Angeboten und optimaler Flächennutzung betrachtet werden.
Die Lösung der aktuellen angespannten Lage aufdem Wohnungsmarkt liegt nicht darin, verfügbare Flächen sofort an diejenigen zu vergeben, die möglichst schnell viele Wohnungen errichten. Regensburg ist als Verdichtungsregion Teil eines größeren Gefüges, dass es im Blick zu halten gilt.
Vor allem die Entwicklung des Umlands und die Mobilität der Pendler*innen (Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr) sind Aspekte, die auch für die Stadtentwicklung zu berücksichtigen sind.
Auch die Flächennutzung muss in Zukunft überdacht werden: Wo sind bereits Flächen vorhanden, die eine zusätzliche Nutzung ermöglichen? Darunter fällt auch die Zwischennutzung von temporärem Leerstand, beispielsweise für kulturelle Zwecke.
Das städtische Vorkaufsrecht muss häufiger genutzt werden, um die Verdrängung geringverdienender Bevölkerungsgruppen zu verhindern.
Die Folgen der steigenden Mieten sind für ein heterogenes Stadtbild immens. Grundsätzlich soll die Miete ca. 30 % des verfügbaren Einkommens nicht übersteigen.
Um die Verdrängung geringverdienender Bevölkerungsgruppen zu verhindern, muss die Stadt in Zukunft bereits frühzeitig von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen.
Als Negativbeispiel in Regensburg wurde „das Dörnberg“ genannt, das, bevor es zur Bebauung kam, mehrfach den Besitzer wechselte und somit der Preisspekulation zum Opfer fiel. Dort entstehen zwar viele Wohnungen, aber wenig Geschäfte. Es sollte in Zukunft daher mehr Konzeptausschreibungen geben, die mehr als nur reiner Siedlungsbau sind.
Die Verwaltung und die Politik müssen auf die Bedürfnisse der Bürger*innen unbedingt eingehen und sie in der zukünftigen Planung berücksichtigen.
Die Prozesse von der Aufstellung eines Bebauungsplanes bis zur Fertigstellung von Wohnungen sind so komplex, dass es für Bürger*innen nicht immer einfach ist, dies zu durchblicken. Dennoch müssen auch die Verwaltung und die Politik versuchen, auf die Bedürfnisse einzugehen. Dies erfordert allerdings Zeit – die derzeitigen Probleme lassen sich nicht über Nachtlösen, müssen aber bei der zukünftigen Planung unbedingt berücksichtigt werden. Die Prognosen sehen derzeit die größte Nachfrage an Wohnungen in den Jahren 2018 bis 2023.
